“个体住房贷款利率调整后对房地产有什么问题影响，调整后买房是好还是坏？”

2019年8月25日，中国人民银行宣布，从2019年10月8日开始，新的商业性个人住房贷款利率将基于最近一个月的贷款市场估算。 那个个人住房贷款利率调整后，房地产公司有什么问题？

1 .如何明确利率？

答:新发行的商业银行个人快速发展住房贷款市场利率与同期lpr利率挂钩。 从二○一九九年十月八日开始，新的商业个人住房贷款利率以最近一个月的市场估计利率为基础。 增加的分数必须符合国家和地方住房信贷政策的要求，反映贷款风险状况，并在合同期内不变。 办理住房贷款的利率有下限。 第一套商业银行个体快速发展住房支出贷款利率，不得低于相应定期贷款的市场经济估计利率，第二套商业管理个体对住房问题贷款利率不得低于相应定期贷款的市场估计利率60个基点。 (证明: 8月20日引用的5年lpr为4.85%。 假设9月20日lpr利率没有调整，新发行的首次住房抵押贷款利率在4.85%以上。 迄今为止的住房贷款基准利率为4.9%，相当于9.9%的折扣，因此第二套住房贷款利率不在5.45%以上，而相当于基准利率上升了约11%。 在银行地方人民一级支行的指导下，明确辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款利率。

2 .新政策的效果怎么样？ 10月8日以后买房子是利还是弊？

答:不同城市的影响不同。 以上海为例，以前对最高质量的顾客，房贷利率第一套房可优惠10%(4.41% )，质量普通的顾客可优惠10%(4.655% )。 但经过此次调整，根据8月20日的lpr估算，上海首次房贷利率将提高到4.85%，因此对上海购房人来说，纵观北京，北京首次房贷利率通常比基准利率高10%(5.39% )。 新政策实施后，银行北京管理部将根据北京房地产市场情况的一些变化，明确辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款利率的上限和下限。 如果北京管理部门透露北京市场的正下限低于54个基点，新政策将对北京买家更有利。 另外，lpr每月都会变动。 目前，市场普遍认为lpr利率很可能在第四季度下降。 这是因为住房贷款利率也会相应降低。

3 .对房地产市场有什么影响？

中原房地产首席分解师张大伟总结说，这仍然是中性政策。 这个政策的目的是稳定房地产的预期，不按照lpr明显降低房地产利率，刺激房地产而不是抑制房地产。 另外，lpr利率在变动。 也就是说，公司的抵押银行贷款市场利率也会发生变动。 我认为lpr利率以后很可能会下降，所以贷款利率也会下降，但贷款利率与现在相比没有增长。

克瑞研究中心林波、总经理:央行将明确抵押贷款利率下限的权力下放给央行、省级分行，加强分城措施的抵押贷款利率。 住房贷款利率成为管制房地产市场的直接工具。 在以前不受利率限制的城市，优惠政策随后将消失。 我预测一些城市的两套房的贷款利率可能会上升。 但是，如果lpr随后下调，抵押贷款利率也将随着市场而下调

天风证券银行实业廖志明、拆师:满足银行住房抵押贷款利率需求和国家和地方住房信贷政策要求。 在未突破该下限的情况下，最终贷款利率将根据借款人的资格而明确。 国家要求住房贷款利率在lpr以上。 例如，如果当地的要求是将利率提高到30个基点以上，则第一次住房贷款的利率必须在lpr 30个基点以上。 如果借款者资质中等，银行可以与借款者协商贷款利率为lpr 50个基点。 这只是中国银行的息差为好，缓解了息差不断下行的风险压力。 另外，上海是抵押贷款利率最低的最大城市，最初的住房贷款利率高出50%。 利率上调预计将晚于此前的实际利率。 在其他地方，抵押贷款利率基本上和以前一样。 考虑到lpr将来可能下跌，基准利率保持不变，lpr定价可能更具价格效率。

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